魔都崭新开张的公主坟百货公司，做对了甚么？

受虚拟商业性供应过剩的影响，这一两年，魔都特小型百货公司已经是匮乏亚种了。

自2013年开张的国泰港（32万㎡）、2017年开张的克里特岛（24万㎡）、万象城（24万㎡）、2018年开张的徐汇大融城（19万㎡）、2020年开张的宝山第一印象城MEGA（34万㎡）等一些颈部工程项目外，最近一两年，北京新开张的、少于15万平方的小型百货公司屈指可数。

于是，每两个小型城市商业性工程项目的出现，每当引起北京街坊的飞叶盼望。

2021年，或许是个百货公司开张绒兰，这一年在北京有湾区蚬壳里、萝岗站奥园和瑞虹四海公主坟三个小型工程项目的问世，每两个都少于10万平方。

现在有位比较诡异的现象是：尽管大多数虚拟商业性在乌祖埃、垂死，但有主轴特色的特小型百货公司反倒成了宠儿。以国泰港为例，一直位居北京百货公司总营业额的第四位，即使在2020年禽流感冲击之下，国泰港的营业额仍然逆市增长，少于100亿，殊为少见。

主轴百货公司：北京国泰港

其原因是此类有主轴的特小型百货公司，可以贯穿的商业性模式更加多元化，各类新体验、影视娱乐文化商业性模式也相对集中，在禽流感侵袭无法远距自驾游的时势下，反倒成了北京街坊微渡假的理想地中。

当然除了公主坟，离其2公里远的另两个大工程项目——12万平方米的萝岗站奥园百货公司也在今年7月份开张了。如此联星璀璨，有点像是2017年的宝山区的克里特岛和第一印象城的Jaunpur开张的往昔。这对勒富瑟雷县的徐汇区，绝对是一次全面性推升，也寓意着老徐汇区的产业发展基础建设全面性升级换代了。

为什么这样说呢？还得回归到徐汇区的问题。

从徐汇区最新的人口统计数据来看，全市人口总数在十年内下降了11%。并且，徐汇区的中老年三成已达到42.5%，位于全北京第一了。尽管萝岗站地区公布了振奋人心的产业发展规划，但逐步全面落实还是需要时间的。而公主坟和奥园在近几年就是肩负起徐汇区产业发展升级换代的历史使命。

公主坟外立面

中秋节假日，抱着新奇的心态，我去实地新体验了一下刚开张的公主坟，发现整个工程项目总体四平八稳，但局部的新商业性模式还是有不少看点的，让业界同行们看到了工程项目先进性的一面，下面简单做个总结吧。

01超级MALL+街区融合模式，打造区域龙头商业性工程项目

公主坟并不是个孤立商场的存在，之所以能在这个地段立足，它是与业主方瑞安集团在徐汇区的一项持续旷日持久的城市更新工程项目联系在一起的。

整个瑞虹新城的建设脱胎于虹镇老街，在上个世纪九十年代，那时它是北京市最大的棚户区。1998年起，瑞安集团开始启动拆迁开发，整个工程项目规划分十期来进行，总建筑面积达到172万平方米，这是个难得的北京内环内的小型城市更新工程项目。好在这些年北京的城市地产价格一路走高，瑞虹新城的房价也是越卖越贵，从最早的不足5000元/平方米，到如今的10多万/平方米的价格，充分享受了魔都这个城市波澜壮阔的发展红利。

随着城市更新工程的不断进行，整个工程项目的商业性基础建设也在逐步升级换代。因此，就出现了星星堂、月亮湾和公主坟的三次商业性产品升级换代。

一期的商业性基础建设是星星堂，定位是社区商业性，作为北京首个情景式亲子新体验商街，总建筑面积只有2万平方米，在2015年5月正式开张。

而二期月亮湾是以音乐·影视娱乐为标签的餐饮影视娱乐购物休闲中心，后被称为虹口新四海，工程项目定位是区域性的商业性中心，总建筑面积为7万平方米，已于2017年6月开张。

瑞虹新城鸟瞰

三次商业性升级换代的节奏也是与瑞虹新城的总体更新完成度有关，这样的节奏是缓慢的、渐进的，也是正确的节奏。

02.5500平方米超大穹顶天幕，将自然、生态与市集多方融入

内环内，永远是北京的地段之王。看看普陀区国泰港、长宁区龙之梦的生意就知道：在北京内环内的地段做商场，不用担心没客源，关键是要把工程项目做出特色。

因此，对公主坟的价值评判，不是把它与区域内的小商场做比较，它的体量、地段决定必须要与北京全市最顶尖的小型商场做比较。公主坟这种18万平方体量的小型室内商场工程项目，该怎么做出新时代的精气神？做成北京的活力地标？这是才是最大的挑战。

从技术层面上看，对于公主坟此类少于5层的小型百货公司来说，两个主要问题就是高层商业性模式的吸引力问题。如何把客流从一楼引进到高层区域？这就需要在高层区域设置强有力的吸引物。因此，常用的策略是把高层做成两个主轴展示平台，让消费者喜爱。

这两年最新的商业性流行趋势是把小型展示空间做成生态空间。这一点上，去年开张的北京嘉定第一印象城如此，重庆网红商场光环百货公司也是如此。但他们两者的做法是把楼下的中庭做成生态空间，并不是顶层的区域。

而在顶层做生态花园的，国内还没有，国外倒是有最新的案例。

比方说，韩国首尔新开的百货公司，就做得越来越像一座公园。在商场顶层，打造成了一处室内花园，叫Sounds Forest，约有3300㎡。其中草坪部分就拥有超1200㎡的面积，并且在花园内栽种了少于50颗真树，同时在顶部采用了自然采光系统，通过通透的玻璃天幕，将阳光引入室内。

这个工程项目就是以首尔汝矣岛公园为原型，按照1/70的比例进行复刻重现。同时在这个场域内，类似温室状的结构外观也是以巴黎大皇宫为原型。

Sounds Forest顶层中庭

无独有偶。公主坟就做了两个比首尔还要大60%的生态中庭。

他们在5楼的平台上，打造了两个挑高达25米、占地面积5500平方米的超大穹顶天幕结构，这个形状像荷叶的玻璃顶覆盖中庭空间，将阳光引入室内，融合室内水景、亲水瀑布与步道阶梯的立体植物园，实现繁华都市与自然生态间不同场景的和谐交融。

公主坟顶层中庭

而在这个巨大的中庭之下，瑞安创造了两个太阳村主轴2.0版FOODIESOCIAL南里市集，融合山野与都市趣味。当消费者们逛累了，可以坐在梯田露台上，满眼的绿意景观，好似置身城市之森。

这种手法，我们姑且叫沉浸式生态新体验模式吧。

03 主轴街区——CityMart城市集市·江湖出尽风头

公主坟的另外两个主要看点是沉浸式主轴场景街区的营造创新。

由于以阿里、京东为代表的线上商业性巨头们，已经把中国大量传统的线下百货公司逼得走投无路，如何打造有社交属性、网红属性的商业性，是全行业人士们千方百计思考的难题。

如今，各大最新一代的百货公司似乎找到两个新的答案，那就是——营造沉浸式主轴商业性场景。

从2015年开张的北京大悦城二期的摩坊166开始，这种创新模式就开始刷新了行业的眼界。很快，百货公司内做主轴沉浸式街区的手法就成为新一代百货公司的创新基本动作。之后的一两年内，全行业又出现了以文和友为代表的大量的新的沉浸式街区。这种商业性模式大多都是以餐饮为核心，展开了更多相关商业性模式的新体验。

而公主坟的邻居，萝岗站奥园就是用了这种手法。奥园城市集市工程项目策划人是85及90后的三位年轻人，他们的外婆家就在北京虹口提篮桥。

萝岗站奥园城市集市

既然隔壁邻居萝岗站奥园，已经做了两个复古主轴文化街区了，那么公主坟该怎么做呢？这对晚开张的公主坟，某种意义上算是一种倒逼。

该怎么办呢？必须有所差异化。

于是，业主方找到了两个新的影视场景进行营造，那就是武侠。我也不知道他们为什么会找到这样的场景主轴，但这种风格确实与大家所熟悉的西装革履、光鲜亮丽的北京，有着强烈的反差。这便成了工程项目策划的吸引力。

从最终的呈现来看，这是个面积1900㎡的主轴店，取名为城市集市·江湖。在这里，通过店铺美陈、室内景观、甚至主轴人物形象的充分渲染，达到一步一景皆是侠义的沉浸氛围效果。在主轴区内，有龙门客栈、大漠孤烟、繁华街市、决战光明顶、周星驰的《功夫》电影的多个场景串接，按照1:1的比例进行了还原。

在这里，消费者们可能邂逅火云邪神和韦小宝，探秘《四十二章经》；也能坐在无崖子设下的玲珑棋局边上，尝试破解；如果遇上包租婆，可别被她的气势吓到，擦肩而过的则可能是帅气的锦衣卫……

抬头看，清明上河图徐徐展开，那是北宋时期汴河两岸的自然风光与民间繁荣盛景。偶有桃花雨飘落，江湖的豪气与浪漫氛围瞬间拉满。

从实际反馈看，在现场的很多人到了这里，先是感觉好奇，后来是惊喜，再后来甚至有点惊悚，好在这里人潮拥挤，每个人都化身为江湖侠客，穿道具衣服的服务员、假人偶和兴奋的食客们，混在一起，几乎每个点都是个拍照打卡点，仿佛穿越到了影视城拍摄基地。

不过这种场景，对于习惯了玩剧本杀、密室逃脱的Z世代人群来看，已经司空见惯了，是一种沉浸式的新常态。问题是不太爱玩的大爷大妈们，有点不太适应这种氛围。但看到年轻人们在这里津津有味，他们也很快入了戏，自在地吃了起来。

还有从成都来的夜宵界排队王者「包馔·夜包子」、日销上千个的「提篮桥老摊头葱油饼」、半个影视娱乐圈都去打卡的「御饼家」、老广馋了20+年「尚下酒·烧腊小排档」、咸甜党都能被满足的「七宝老街汤圆/管老太臭豆腐」、沉淀百年的西北风味「陈香贵·兰州牛肉面」……城市集市的江湖街头，处处飘着诱人香气，绝对让各路豪杰吃到心满意足，尽兴而归。

总结一下，就公主坟的这个城市集市的打造手法来看，在行业内又是一次新的尝试。它的特别之处在于，这里不仅营造了沉浸场景，还用蜡像塑造了栩栩如生的人物，让客人们的新体验更加有了电影剧本里的代入感。

04 亮点商业性模式不断焕新

在公主坟新的招商商业性模式层面上看，也还是蛮有看点的。在这次开张的少于300多个品牌中，有30%为北京首店、40%为北北京首店、70%为虹口首店。总体看下来感觉就是，不仅有新的商业性模式进来，也有传统品牌在新商场中的焕新亮相。

值得一看的是有这么一些店。

Melandclub 亲子互动探索成长空间

这是个超4000㎡的亲子互动探索成长空间，涵盖AR体感游戏、VR沉浸互动等数十类工程项目的未来科技馆，奇幻花园秘境为概念，为孩子们勾勒出格林童话般的世界。

由当代艺术家陆平原打造的崭新雕塑艺术形象《太阳逗Funny Sun》正式落地瑞虹四海公主坟入口处。这是个难得的手笔。在入口处的黄金商铺位置，租给了艺术机构。

在这里，SUNIVERSE日心说主轴艺术展开启。同期呈现第七届影像北京艺术博览会特别工程项目，汇集了4位世界顶级视觉艺术家的10余组代表作品及北京首展作品。

与此同时，在中间楼层部位，也有一些艺术公共空间，与周边的商业性店铺形成了一种融合，营造出艺术氛围。

除此之外，一些传统店铺的美陈焕新，也是让人眼前一亮。具体的店铺还是不胜枚举，实地去逛逛才能有更直观的感受。

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